任意売却とは
住宅ローン（借入金）の債務者が支払いが困難になった時、競売にかけずに債務者（不動産所有者）・債権者（＝抵当権者、金融機関などに）合意のうえで売却を成立させることをいいます。
通常、債務者(不動産所有者)と債権者（金融機関など）の間に仲介者（弁護士、司法書士、不動産仲介会社など）が入るケースが多く、不動産の売却は不動産仲介会社が行います。
リストラ、減給、勤務先の倒産、カードローン借入、離婚など家族の事情、健康上の都合など、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、通常、債権者である銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者（債務者）の不動産を競売（強制売却）にかけ、現金にして債務返済に充当しようとします。
一般的に、競売だと市場価格より2～3割低い価格になることが多く、債務者の住宅ローン返済額も少なくなります。 そこで不動産仲介会社など仲介役として債務者（不動産所有者）と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格で売却することを任意売却と言います。
また、任意売却後の残債は、債権者・抵当権者の合意を得て任意売却した場合、競売とは違い、生活に支障のない範囲で残債務を確実に毎月支払えば、常識的な債権者（抵当権者）は給与差押などの強制執行は行わない場合が多いです。
